第二届园区诉苦大会由学加中房产城研究院主办，广州光亚会展集团、阿拉物联、广州共享直播基地协办，相比第一届园区诉苦大会，这次的会场布置档次高了很多，也引来不少同学的吐槽，“不像诉苦大会，更像颁奖典礼！”
本次园区诉苦大会，请来11位学加中房产城研究院的同学，听听他们对园区运营方面的心得。
第一位上台的是国企园区运营商的代表，广州番禺创业科技园总经理王凯同学。
王凯同学围绕项目当中的一个园区改造，从而提出了“七宗罪”讲到了园区改造的难点和重点。
(1) 园区的位置。
(2) 周边的配套问题。
(3) 项目定位需紧跟时代变化，十年前的项目不能用十年前的开发模式。
(4) 开发模式不能单一。
(5) 工业园区的产品设计的延展功能，复合多功能。
(6) 一定要考虑现金流的问题，先不要考虑一定能赚多少钱而使现金流停滞。
(7) 股东制有时候也会因协商不统一而导致项目开发滞后。
第二位是自有物业做园区经营的代表，增城1978电影小镇总经理王雄伟同学，王雄伟同学在上台发言时立马诉出了“十大苦”。包括导流难、收租难、招商难、融资难、电影产业难上加难、文创难、复工复产和疫情防控的矛盾难、精细化运营难、专业人才招聘难、投资回报难等。
第三位上台诉苦的是广东芬享家开发运营有限公司董事长张伟海同学。
作为民营做文旅类园区的代表，张伟海的同学的民宿项目还没迎来领导们的入住，就香消玉殒，是真的苦不堪言。在经历了许多成功和一些没那么成功的项目后，张伟海同学提出了几点避坑指南：
(1) 千万不要相信地方政府的非程序的默许。
(2) 地方政府一定不会因为对你的默许而违法违规的，再多的承诺还不如守法。一定不要占用农田，一定在获得建设用地的情况下建设。
第四位诉苦的同学是叁柒基业（广州）投资发展有限公司总裁助理高伟民。作为最典型的二房东的园区代表，高伟民同学在开始就简洁精干的讲到：旧改项目一定需要跟上时代变化，要有新的思维！然后提出了他总结的四大避坑指南：
(1) 老板的情怀会把人逼疯，但是和主题园区融合在一起，就会形成独特的文化调性，也就成为了一个园区的观感灵魂！
(2) 园区不要做成一个“鸟笼”，舍弃部分出租面积，留出空间，“别有洞天”的空间更能吸引客户。
(3) 注重人与人的交流，一个有温度的服务体系，打造的是一个“社区”，而不是园区。
(4) 复合型人才是园区刚需，规划设计、园区运营、物业管理、招商推广、企业服务等都是园区必修课；园区需要跨界综合性人才。
第五位上台诉苦的是广东顺德军民融合产业园的副总经理胡建国同学。作为高大上的军民融合产业园，胡建国同学又有什么样的苦要诉呢？胡同学直接说到：我们没有政策上面的困惑，主要是运营上的苦难多一些。
运营的难点主要体现在：
(1) 前期投入大
(2) 招商难，项目落地周期长
(3) 投资回报漫长
运营的困惑主要是：
(4) 家国情怀与商业利益如何结合？
(5) 如何形成军民融合的特色？
(6) 如何促进民为军服务？
(7) 如何申请扶持政策？
(8) 如何加快项目落地？
最后，胡建国同学引用习近平总书记的一句话总结到：当前和今后一个时期是军民融合的战略机遇期，也是军民融合由初步融合向深度融合过渡、进而实现跨越发展的关键期。
第六位上台诉苦的是从房地产进入园区运营的代表，广州宏通投资有限公司董事总经理杨俊亮同学。
杨俊亮同学分享到：我们团队以前是做房地产，这两三年进入到园区，算是自讨苦吃类型。虽然进入只有两三年，但是也遇到了不少的困难：
因为大量企业从三资平台争夺物业，园区运营商被强势碾压，村集体非常强势，而且一副高高在上的姿态。甚至出现村集体把招标文件写错，而投标方无可奈何的情况。以及各类手续不完善，大量时间在补办手续的情况，甚至园区运营商要和村的村民去被动交涉当协调员的情况。
第七位上台诉苦的是中国物流地产的前三企业，易商集团，华南区副总经理王畅同学。
他分享，物流地产的最大痛苦就在于拿地难，因为税收地，所以从政府拿地不容易，另外，二级市场因为要和其他非物流企业争夺物流用地，推高了物流用地的价格，此外，不同地块的施工难度，规划难度也不一样，物流园区越来越追求高容积率，也对规划设计提出更高要求。
第八位上台诉苦的是在生命科学领域进行精细化运营的园区代表，广州海纳产业运营管理董事总经理宋啸亮同学。
宋啸亮同学从几个方面阐述了园区所遇困难的特质：
(1) 关于土地如果仅仅租赁进行改造，风险是很高的。
(2) 地方政府不断出台的产业政策，产业禁止进入条例，会让做产业园区的运营商们疲于应付。
(3) 环保政策，应急规范的快速迭代也会让园区运营商很痛苦。
(4) 科技大厦往往不产出税收，但是却能带动GDP，政府应该如何衡量。
(5) 园区经营团队的股权结构问题。
(6) 园区的基础建筑、机电能力、排放能力一旦前期没有规划好，都会制约园区发展。
(7) 园区如果打造的很好，高门槛，又会面临未来不可复制的问题。
第九位上台诉苦的是广州中巨产业园总经理马纪刚同学，作为广州开发区的工业园区头部企业，他也遇到了一些坑。
(1) 其中一个项目在房东未完成验收工作的时候就接手运营，当时抱有一种侥幸心理，正常情况下，已成功报建，最后还是可以验收的。结果迟迟无法验收。
(2) 另外一个项目为某个大企业定制了园区，结果大企业一直无法落户，导致园区的亏损。
(3) 还有一个项目，存在侥幸心理虽然知道政府的征地计划，但是认为没有那么快完成征地，还有时间，但是，政府不给办理园区的营业执照，也最后导致园区的亏损。
第十位上台诉苦的是来自珠海森坦企业孵化管理有限公司CEO许晓同学。
许晓同学分享了自己在遇到苦难时的几个方法：
(1) 进攻是最好的防御，要敢于打破自己的优势形成自己的优势。
(2) 内线的大纵深防御：就是运用自己广袤的国土通过各种手段去不断削弱拖延敌人；积聚自己的力量，最后反击敌人直至消灭敌人。
(3) 谨慎决策快速行动
(4) 避免进行战略决战，千万不要把资金放在同一个项目。
最后一位上台诉苦的是广东晨轲科技企业孵化器董事长贺宏朝同学。
贺宏朝同学分享了旧改园区的压力与风险：
(1) 土地收储风险
(2) 违法建设风险
(3) 投资经营风险
(4) 政府期望与园区经验矛盾凸显
他认为，未来的园区运营商，一定要站在政府的立场考虑，招商对象不能在区域内挖来挖去，一定要有能从外地拓展招商的能力。
此外，园区运营商也要说服政府，不能仅仅关注园区客户的税务贡献，而要注重园区客户的产值以及社会贡献度。
本次活动每位嘉宾都分享了各自的心得和体会，到场的众多学加中房的同学们和园区运营商都大呼过瘾，收获良多。
下面是活动的照片回顾。
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