文旅项目最急的不是投资，而是运营

当下，国家、省、市、县四级投资集团如雨后春笋般冒出，文投、旅投、国投、交投、水投、建投等，还有诸多民营投资企业，仿佛一夜之间全都瞄准文旅、康养类地产项目，而真正规划好、落地及盈利的却寥落星辰。

目前，有几种现象极不正常，既不符合国家供给侧改革，也不符合市场发展规律：

一是景区太多，优质景区太少;二是标准化景区太多，特色化景区太少;三是大众化产品太多，个性化产品太少;四是投资额度太高，运营水平太低;五是地产分量太大，旅游吸引核太小;六是市长定位太多，市场定位太少;七是规划文本太多，落地案例太少;八是同质化复制产品太多，特色化创新产品太少;九是低质观光类产品太多，高质休闲度假类产品太少。

有行业人认为，当下最要紧的不是投资，而是运营。

1、投运一体、策运同步

投资和运营要一体化考虑，在前面不能只管投资不想运营、营收和回报等事情，这是有问题的。

2、三策一规

什么是“三策一规”?把总体策划前置，在做总体策划前有两个东西要思考到位，也是最核心的两个东西。

第一个是经营运营策划，就是把经营和运营考虑清楚。一个园区的经营分成几条线，比如交通运输服务线怎么设置、怎么收钱、多少个停车场、多少电瓶车或老爷车?很多人根本想都不想，包括观光电梯等。商铺、演艺、饮食、文创怎么运营?怎么收费?要做好这方面综合的考量;还有文化演艺策划。现在一个没有演艺的旅游景区是没有意思的，光看商场、光看建筑哪里都可以。所以必须把经营运营和文化演艺做好思考，总体策划才能做出来。总体策划弄好了再考虑空间设计和功能布局的事情，这叫总规。

我们把这些合起来叫“三策一规”，“三策一规”要同步考虑。现在的问题是，大家都会盖房子，都会建筑，但建筑以后，里面的软装都不会就开始做运营，这样的景区能活吗?所以“三策一规”同步考虑是非常重要的一点。

3、三维一体

我们要把前期的策划规划、中期的建设和未来的运营管理这三维同时考虑，形成闭环，每循环一圈提升一步。

4、“三得”原则

为了迎合所谓的文化人，动不动就做高、做大、做上、做特、做独、做新，恰恰把市场最核心的最主流的人群给忘记了，基本上就是作为旅游目的地所辐射的地方。我们的客群，我们的市场就是老百姓，以白领为基础的往上跳、浮动的人，这是基础的。所以“三得”原则是做老百姓“看得起、看得懂、看得值”的东西。

5、“三重”原则

我们说策划重于规划，盖房子的事从祖祖辈辈开始就会盖，但是策划新的文旅商业模式我们是要学习的。再其次，市场重于资源。好资源都被国企、央企拿得差不多了，跟我们大部分民企没什么太多关系，这个是大家要知道的。所以我们要把握这个好的市场。至于资源，中国不缺人文资源，哪个县哪个镇都有这些人文资源，所以大家不要这么着急。然后是运营重于建设。我们说投运一体、运策同步的案例，拈花湾、乌镇就是这样的。

6、成本的管控

大家都知道，经常要做的事情是不该花的钱花了，该花的钱不花，这是我们中国人穷怕了。穷怕了以后凡是传统不应该花的、该花的，他都不花，这是一个毛病，我们思想要改正过来。在这里面宋城是做得比较好的，人家安排好了一番很快，省着钱比谁都会省。中国的地主老财一般都是越有钱越省，越省越有钱，我觉得这个值得学习。

7、商业模式

做投资，未来怎么做商业?从哪几条线收?怎么回本?投了以后怎么让资回过来得想好，这是我们大家要特别注意的事情。

最后，我说我们的文旅投资运营还得从内心开始，没有情怀、没有热爱是做不成这件事的。