激活万亿级市场！城市更新顶层设计出台：经济业态、文化遗产等“关键词”更新

　　5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）提出，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。

　　该《意见》为我国城市更新行动提供了全面的顶层设计，从战略定位、目标任务、实施路径到保障机制等方面进行了系统部署，旨在破解城市更新中的难点堵点，推动城市高质量发展。

一、政策背景与目标

　　随着我国城镇化率突破67%，城市发展从 “增量扩张” 向 “存量提质” 转变。城市更新成为扩内需、稳投资、惠民生的关键抓手，2024 年带动投资超 2.9 万亿元，完成老旧小区改造 5.6 万个，惠及居民超 2200 万户。然而，实践中仍面临资金平衡难、政策协同不足、社会资本参与有限等挑战。此次《意见》的出台，正是从国家层面统筹解决这些问题，推动城市更新从 “试点探索” 向 “全面深化” 转变。

　　二、八项重点任务

　　《意见》围绕“留改拆并举” 原则，部署了八项重点任务：

　　1. 加强既有建筑改造利用：鼓励对既有建筑进行功能优化和性能提升，推动建筑节能改造和功能转型。

　　2. 推进城镇老旧小区整治改造：重点改造老旧小区的基础设施、公共服务设施和居住环境。

　　3. 开展完整社区建设：构建社区生活圈，完善社区配套设施和服务功能。

　　4. 推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造：注重业态升级，植入新业态新功能，提升区域活力。

　　5. 完善城市功能：优化城市空间布局，提升城市综合承载能力。

　　6. 加强城市基础设施建设改造：升级城市交通、供水、供电等基础设施，提高城市运行效率。

　　7. 修复城市生态系统：加强城市绿色发展，修复城市水体、绿地等生态空间。

　　8. 保护传承城市历史文化：注重城市历史文化的保护和传承，延续城市文脉。

　　三、保障措施

　　《意见》提出了六大支撑体系：

　　1. 建立健全城市更新实施机制：创新完善城市更新体制机制，以需求为导向、以项目为牵引。

　　2. 完善用地政策：推动土地混合开发利用，盘活存量低效用地，鼓励国有企业参与低效用地改造。

　　3. 建立房屋使用全生命周期安全管理制度：加强房屋使用安全管理，确保城市安全。

　　4. 健全多元化投融资方式：加大中央和地方财政投入，鼓励金融机构提供信贷支持，吸引社会资本参与，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等金融工具。

　　5. 建立多主体参与的城市更新可持续模式：调动产权人和社会力量的积极性，形成共建共享的更新模式。

　　6. 健全法规标准：完善适用于城市更新的技术标准，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等标准。

　　四、市场机遇与挑战

　　城市更新行动为多个领域带来了巨大的市场机遇：

　　1. 建筑与房地产行业：房企从传统的拆迁重建模式转向精细化运营和改造，危房改造、老旧小区加装电梯、社区商业配套升级等领域将获得不少发展机会。

　　2. 基础设施建设：城市基础设施的更新改造将带动相关行业的发展，如交通、供水、供电等领域。

　　3. 生态与环境修复：城市生态系统的修复将推动绿色建筑和智能技术的应用，体现绿色、智能和低碳等特点。

　　4. 文化旅游：推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造能够补齐生活消费短板，创新消费场景，有望推动城市文旅业发展。

　　然而，城市更新也面临着诸多挑战：

　　1. 资金压力：大部分城市更新项目具有改造资金需求巨大，前期投入成本高、回报周期长的特点，需要依赖专项债、政策性贷款等多方面资金支持。

　　2. 政策协同：城市更新涉及多个部门和领域，需要各部门之间加强协同合作，形成合力。

　　3. 社会资本参与：如何吸引社会资本积极参与城市更新项目，提高项目的可持续性，是一个需要解决的问题。

　　五、专业人士分析

　　多位分析师认为，加力实施城市更新不仅有利于城市发展，也将成为激活市场的重要引擎，有望带动万亿级别的市场。

　　2月28日，住建部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。

　　关于城中村和危旧房改造，住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会民生主题记者会上继续强调，要在新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。

　　国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造来做估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。在合理调整城中村区域土地规划条件后，还将拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

　　六、未来展望

　　《意见》的出台为我国城市更新行动提供了明确的路线图和保障措施，推动城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。随着我国城市更新的顶层设计进一步完善，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动我国城市更新在稳增长、扩内需、惠民生方面发挥更重要的作用。

　　城市更新不仅是推动我国城市开发建设方式转型和城市高质量发展的重要举措，也将成为激活万亿级市场的重要引擎。在可持续的城市更新模式和政策法规的引领下，我国城市更新将为人民群众创造更加美好的生活环境，推动城市开发建设方式转型与城市高质量发展。